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房产70年问题应给公众定心丸

发布时间:2020-02-15 18:25:31

房产“70年”问题应给公众定心丸

近年来,多个地方的住宅土地使用权到期事件引起社会关注。在2017年全国两会前夕,有2000多万友对房屋产权70年到期后怎么办表示关注,总理在当年3月15日的招待会上表态:国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。全国人大代表、清华大学法学院教授周光权近日建议尽快提出成文的建议稿,以彻底打消公众疑虑。

应当说,这本来并不是个问题。虽然《城市房地产管理法》规定续期需要交费并在到期一年前提出申请,但《物权法》第一百四十九条明确规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。既然是自动续期,自然是无条件续期,无须交纳任何费用和履行任何手续。否则,任何交纳费用和履行相关手续的做法,都会把自动续期变成有条件续期,并使那些不予交费和办理相关手续者失去土地使用权,从而与自动续期相矛盾,不符合自动之意。所以说,在自动续期问题上,是不应当产生有条件或不自动理解的。有人认为,由于缺乏权威解释,土地使用权期满后如何续期一直是法律上的一个模糊点,显然是没能正确理解该规定

至于《城市房地产管理法》与《物权法》规定不一致问题,不仅仅是如周光权教授所说,前者是1994年制定、2007年8月30日修订,后者是2007年10月1日实施,根据新法优于旧法原则应当以后者为准。更重要的是,前者是全国人大常委会制定的普通法,后者是全国人大制定的基本法律,从法律效力位阶上也是前者必须服从后者,与后者相冲突的规定应当无效。自动续期的权威是无可置疑的。总理在招待会上也明确承诺四点,即可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。

不仅如此,如果不承认自动续期或者对其进行非自动解读,不仅难以获得公众认可和损害解释部门的公信力,也会带来一系列无法解决的问题和尴尬。

众所周知,房屋并不是可以脱离土地而独立存在之物,而是必须建筑在土地之上,合法的房屋权利必然包含对于相关土地的权利,即使不能享有土地所有权,也会对土地权利进行限制和事实上使用。房屋权利与相关的土地权利根本就是不可分离的。然而,不管是制定出续期交费规定还是另需办理土地使用权手续规定,都必然因为一些人不履行相关义务,产生房屋合法却土地使用权不合法问题,对房屋的合法性造成挑战。

更有甚者,房屋是权利人自己的财产,对于那些拒不交纳土地续期使用费和履行其他义务者,究竟是以丧失土地使用权为由把他们的房屋拆除,还是把他们赶出去将其房屋收归国家或?无可否认的是,任何处理他们房屋或损害房屋权利的行为,都会造成对其合法财产权的侵犯,而不予处理又会使收费规定被架空,使拒不续费者处于一种违法状态却对其无可奈何,势必损害相关法律规定的严肃性,不但不利于人们树立法律信仰,反而会助长对抗法律的意识。

问题是,尽管自动续期的效力是不容否认的,但因为有《城市房地产管理法》的相反规定且多年来一直没被撤销,也有规定模糊说与适当收费说,特别是权威部门没有明确表态,使得是否收费的前景很不明朗,还望国务院尽快提出具体办法以给公众吃下定心丸。当然,最好的办法是由全国人大常委会行使法律解释权,对自动续期依法解释并撤销《城市房地产管理法》的相反规定,使任何非自动的说法和理解都失去土壤。

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