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华创地产袁豪团队6月土地月报高基数下供需

发布时间:2020-02-15 16:43:58

【华创地产袁豪团队】6月土地月报:高基数下供需走弱,溢价率震荡下行(推荐)

袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力

投资要点

土地供应方面,6月住宅类供地环比-20%、同比-15%,累计同比+29%,其中,6月纯住宅供地环比-16%、同比-7%,6月供地有所走弱,但鉴于鉴于去杠杆背景下财政压力较大,地方的下半年供地意愿仍然较强。土地成交方面,6月住宅类土地成交环比+2%、同比-19%,其中,纯住宅土地成交环比-0%、同比-23%,受高基数影响6月成交也有所走弱,目前补库存正逐步受到资金趋紧的约束,兼且下半年高基数效应显现,土地成交同比或将逐步放缓。土地供需方面,由于6月供应环比降幅较大,同期成交环比略有增长,推动土地成交/供应比较5月提升28%至0.82倍;6月成交溢价率18%,较5月下降7pct,创16年9月高点以来新低,住宅类土地成交均价环比+14%、同比+4%,考虑全年供给逐步增多以及房企资金来源趋弱,土地市场供需关系改善趋势不改,并且我们维持认为土地供给将持续放量,土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,并维持板块推荐评级,维持推荐龙头蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

1 供应:6月住宅类土地供应环比-20%、同比-15%,土地供应有所走弱。

6月,百城各类型土地合计供应9,331万平米,环比-29%,同比-25%,累计同比+23%。环比来看,住宅用地-16%、商住用地-27%、商服用地-16%、工业用地-42%;同比来看,住宅用地-7%、商住用地-26%、商服用地-34%、工业用地-33%;累计同比来看,住宅用地+28%、商住用地+30%、商服用地+4%、工业用地+27%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应5,153万平米,环比-20%,同比-15%,累计同比+29%。环比来看,一线-57%、二线+14%、三四线-35%;同比来看,一线-77%、二线-22%、三四线+4%;累计同比来看,一线-30%、二线+17%、三四线+46%。6月土地供应有所走弱,但鉴于去杠杆背景下财政压力较大,地方的下半年供地意愿仍然较强。

2 成交:6月住宅类土地成交环比+2%、同比-19%,土地成交也有所走弱。

6月,百城各类型土地合计成交8254万平米,环比-19%,同比-18%,累计同比+19%。环比来看,住宅用地-0%、商住用地+5%、商服用地-4%、工业用地-40%;同比来看,住宅用地-23%、商住用地-11%、商服用地-35%、工业用地-11%;累计同比来看,住宅用地+15%、商住用地+9%、商服用地+9%、工业用地+35%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交4233万平米,环比+2%,同比-19%,累计同比+13%。环比来看,一线+163%、二线+20%、三四线-9%;同比来看,一线-50%、二线-40%、三四线+12%;累计同比来看,一线+6%、二线+1%、三四线+27%。6月土地成交也有所走弱,目前补库存正逐步受到资金趋紧的约束,兼且下半年高基数效应显现,土地成交同比或将逐步放缓。

3 供需:6月地价环比、同比上升、溢价率下行,市场回归理性趋势不改。

6月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)0.82倍,环比上升28%。其中,一线0.74倍,环比上升506%,二线0.72倍,环比上升5%,三四线0.92倍,环比上升40%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价4869元/平米,环比+14%,同比+4%,其中,一线、二线和三四线分别环比+61%、-3%、+16%,分别同比+33%、+0%、+31%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率18%,较5月下降7pct,其中,一线23%、二线12%和三四线23%,分别较5月+23pct、-9pct和-7pct。6月地价环比、同比上升、溢价率震荡下行,预计下半年土地市场供需关系持续改善将进一步推动市场回归理性。

险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

正 文

一、土地供应:6月住宅类用地供应环比-20%、同比-15%,预计受下半年高基数影响表现有所承压

1、土地供应面积:6月供地环比-29%、同比-25%,其中住宅供地环比-16%、同比-7%,供应有所走弱

2018年6月,百城各类型土地合计供应建面9,331万平米,环比-28.7%,同比-24.8%,前6月累计同比+23.2%。其中,分用地性质土地供应建面占比来看,住宅用地36%、商住用地19.2%、商服用地11.9%、工业用地29.6%;分用地性质土地供应建面环比来看,住宅用地-16.4%、商住用地-26.7%、商服用地-16.4%、工业用地-41.7%;分用地性质土地供应建面同比来看,住宅用地-6.8%、商住用地-26.3%、商服用地-33.7%、工业用地-32.7%;分用地性质土地供应建面累计同比来看,住宅用地+28.1%、商住用地+29.6%、商服用地+3.9%、工业用地+27.4%。

上述数据显示,6月供地环比-29%、同比-25%,受去年同期以及上月高基数影响,同比、环比均有较大幅度回落。累计数据来看,18年上半年合计供地62,195万方,累计同比+23%,较17年扩大12pct,上半年土地供应表现整体不错。分结构看,商住、商服、工业供地分别同比-26%、-34%、-33%,带动整体供给较大幅度下滑;住宅供地同比-7%,略有走弱。自17年4月土地供应新规推出以来,土地供应持续改善,尤其在行业库存持续走低,市场补库存需求仍强,以及在降负债背景下收支结构恶化,下半年土地供应在部分地区仍将结构性走好。

2、住宅类土地供应面积:6月住宅类供地环比-20%、同比-15%,其中一二线下降、三四线增长

从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年6月,住宅类用地供应建面5,153万平米,环比-20.3%,同比-14.7%,前6月累计同比+28.6%。其中,分城市能级住宅类用地供应建面占比来看,一线2.0%、二线46.1%、三四线51.9%;分城市能级住宅类用地供应建面环比来看,一线-56.5%、二线+13.6%、三四线-35.4%,分城市能级住宅类用地供应建面同比来看,一线-77.2%、二线-21.5%、三四线+4.5%;分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看,一线-30.1%、二线+17.1%、三四线+45.9%。

上述数据显示,6月住宅类土地供应环比-20%、同比-15%,同比数据走差主要受一二线城市供给较弱拖累。上半年住宅类用地供应累计同比+29%,较17年提升20pct,整体表现仍较不错。6月同比结构来看,三四线城市二线城市一线城市,其中一线城市受高基数影响6月同比大幅下滑,18年以来供给整体呈现较大波动,考虑到一线城市供需关系持续处于紧张状态,预计后续供给整体表现将不错;二线城市6月供应同比-22%,降幅较上月进一步扩大,上半年累计同比+17%,较17年全年供给-10%已明显改善;三四线城市6月供给同比涨幅回落但仍为正,并已实现连续11个月增长,考虑三四线城市土地财政依赖程度仍较高,在17年全年供给整体稳定格局下18年或将延续该势态。

二、土地成交:5月住宅类土地成交环比+2%、同比-19%,其中住宅同比-23%

1、土地成交面积:6月土地成交环比-19%、同比-18%,其中住宅环比-0%、同比-23%,成交有所走弱

2018年6月,百城各类型土地合计成交建面8,254万平米,环比-19.4%,同比-17.6%,前6月累计同比+19.4%。其中,分用地性质土地成交建面占比来看,住宅用地31.8%、商住用地19.4%、商服用地9.5%、工业用地35.9%;分用地性质土地成交建面环比来看,住宅用地-0.2%、商住用地+5.3%、商服用地-3.6%、工业用地-39.5%;分用地性质土地成交建面同比来看,住宅用地-22.5%、商住用地-11.2%、商服用地-34.7%、工业用地-10.5%;分用地性质土地成交建面累计同比来看,住宅用地+14.9%、商住用地+9.1%、商服用地+8.8%、工业用地+34.9%。

上述数据显示,6月土地成交环比-19%、同比-18%,环比降幅较大主要受工业用地成交低迷拖累,同比表现承压主要受去年同期高基数影响。分结构看,在5月供给同比涨幅有所回落、6月基数走高以及行业融资趋紧综合影响下,住宅、商住成交建面同比均明显回落,而在商办仍处于去库存背景下,商服用地成交依旧低迷,同比降幅创近13个月新低。考虑到6月开始基数逐渐走高以及行业资金趋紧下房企逐渐放缓拿地节奏,下半年成交同比或将承压。

2、住宅类土地成交面积:6月住宅类土地成交环比+2%、同比-19%,其中一二线下降、三四线上涨

从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年6月,住宅类用地成交建面4,233万平米,环比+1.8%,同比-18.6%,前6月累计同比+12.8%。其中,分城市能级住宅类用地成交建面占比来看,一线1.8%、二线40.2%、三四线58%;分城市能级住宅类用地成交建面环比来看,一线+163.4%、二线+19.5%、三四线-9.2%,分城市能级住宅类用地成交建面同比来看,一线-49.6%、二线-40.2%、三四线+11.6%;分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看,一线+5.8%、二线+0.8%、三四线+26.5%。

上述数据显示,6月住宅类土地成交同比-19%,主要源于去年同期基数较高以及二线城市5月供给偏弱拖累成交所致;成交环比+2%,主要受5月住宅类供给环比高增推动。分城市来看,6月一线城市成交同比降幅有所收窄,主要受5月一线供给放量推动;二线城市成交同比-40%,较上月大幅下滑130pct,主要源于5月供给偏弱所致;三四线城市6月成交同比+12%,已连续4个月2位数增长。上半年各线城市住宅类土地累计同比增长13%,较17年累计同比21%下降8pct,显示出行业资金端紧张在拿地端已经有所反映。

3、住宅类土地成交金额:6月住宅类土地成交额环比+16%、同比-15%,其中三四线同比上涨较多

从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年6月,住宅类用地成交金额2,061亿,环比+15.8%,同比-15.0%,前6月累计同比+22.8%。其中,分城市能级住宅类用地成交金额占比来看,一线6.9%、二线44.5%、三四线48.6%;分城市能级住宅类用地成交金额环比来看,一线+324.8%、二线+15.7%、三四线+5.0%,分城市能级住宅类用地成交金额同比来看,一线-32.9%、二线-40.0%、三四线+46.7%;分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看,一线-18.8%、二线+16.1%、三四线+56.8%。

以上数据显示,6月成交金额环比上涨,成交面积环比略涨,主要系6月土地成交均价有所提升所致。分城市能级来看,一线城市住宅类土地成交额环比+325%,成交面积环比+163%,显示出6月一线城市成交溢价率及成交均价均有所提升;二线城市成交金额环比涨幅略小于成交面积,成交金额和成交面积同比降幅接近,显示出二线城市扩大土地供给以来成交均价有所回调,并且近期回调仍在持续。三四线城市成交金额同比涨幅大于成交面积,并且成交金额环比上涨,成交面积环比下降,显示出三四线城市地价较去年同期有所上升,并且近期成交均价上升趋势不改。

三、土地供需:6月地价环比、同比上升,溢价率下行,土地市场回归理性趋势不改

住宅类土地供需指标方面,2018年6月,百城住宅类土地成交/需求比0.82倍,较5月0.64倍上升28%,6月土地成交/供应在5月短暂下跌后再次回升,主要由于6月供应环比降幅较大,同期成交环比略有增长所致。考虑到一方面土地新规出台后,在库存低位、财政压力较大背景下供地意愿仍强,另一方面行业资金趋紧背景下房企拿地节奏放缓,供需关系重回改善状态趋势不改。其中,分城市能级来看,一线0.74倍,较5月0.12倍上升506%,二线0.72倍,较5月0.68倍上升5%,三线0.92倍,较5月0.65倍上升40%。一线城市6月成交/供应比大幅提升主要源于5月供给放量推动成交高增,而同期供应同比表现较弱,此外一线城市月度供地波动较大,致成交/供应比宽幅震荡,鉴于一线城市库存持续低位,去年低基数下新增供应总量仍不大,在房企补库存需求旺盛背景下,其供需结构偏紧状态短期内难以发生根本性改变;二线城市供需关系在4月收紧后连续2个月放松,考虑到二线城市17年住宅类用地供给累计同比下降10%,18年上半年供给虽低位有所回升,但其补库存需求仍十分旺盛,供需紧张局面仍未根本改变;三四线城市成交/供应比已连续5个月低于1,并在经历10月成交/供应比高点后,持续震荡下行,由于其库存相对宽松,供给有所放量,未来成交/供应比将持续保持较健康状态。

住宅类土地成交价格方面,2018年6月,百城住宅类用地成交楼面均价4,869元,环比+13.7%,同比+4.4%。6月成交均价环比、同比双双上涨。考虑到在土地新规约束、地方财政压力下,未来供应或将打开

,推动供需关系改善,土地成交均价或将稳中回落。分城市能级来看,一线18,600元/平米,二线5,383元/平米,三线4,083元/平米,分别环比:一线+61.3%,二线-3.2%,三四线+15.7%,分别同比:一线+33.0%,二线+0.3%,三四线+31.5%,一线城市5月挂牌均价大幅提升致6月成交均价环比上行;二线城市6月成交均价同比基本持平,环比略有下降,但整体仍持续处于高位,土地成交市场热度仍较高;三四线城市成交均价同比在5月短暂下滑后再回上升轨道,低基数叠加18年以来三四线销售表现持续强劲导致地价同比上涨动力较强。环比数据显示,近期成交均价二线城市略有下降,一线、三四线有所提升。

住宅类土地成交溢价率方面,2018年6月,百城住宅类土地成交溢价率18%,较5月下降7pct,其中,一线23%、二线12%和三四线23%,分别较5月+23pct、-9pct和-7pct,6月百城土地成交溢价率创16年9月高点以来新低,尤其18年以来溢价率继续走低,从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱,同时考虑到在降杠杆背景下财政压力更为凸显,下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

四、投资建议:高基数下供需走弱,溢价率震荡下行,维持推荐评级

土地供应方面,6月住宅类供地环比-20%、同比-15%,累计同比+29%,其中,6月纯住宅供地环比-16%、同比-7%,6月供地有所走弱,但鉴于鉴于去杠杆背景下财政压力较大,地方的下半年供地意愿仍然较强。土地成交方面,6月住宅类土地成交环比+2%、同比-19%,其中,纯住宅土地成交环比-0%、同比-23%,受高基数影响6月成交也有所走弱,目前补库存正逐步受到资金趋紧的约束,兼且下半年高基数效应显现,土地成交同比或将逐步放缓。土地供需方面,由于6月供应环比降幅较大,同期成交环比略有增长,推动土地成交/供应比较5月提升28%至0.82倍;6月成交溢价率18%,较5月下降7pct,创16年9月高点以来新低,住宅类土地成交均价环比+14%、同比+4%,考虑全年供给逐步增多以及房企资金来源趋弱,土地市场供需关系改善趋势不改,并且我们维持认为土地供给将持续放量,土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,并维持板块推荐评级,维持推荐龙头蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

五、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

关键词:华创地产小组重点报告系列

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